Bail emphytéotique

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Le Bail emphytéotique (ou contrat d’emphytéose) est un bail immobilier de très longue durée qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d’améliorer le fonds en échange d’un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l’emphytéote. Le bail emphytéotique avait été à l’origine conçu pour la mise en valeur et l’entretien de grands espaces ruraux mais il a vu son cadre d’application s’étendre à toutes sortes de biens immobiliers et s’applique donc aujourd’hui aux immeubles à usage industriel ou commercial, au même titre qu’aux immeubles agricoles ou d’habitation.

La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. L’emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail.

[modifier] Histoire

Le bail emphytéotique trouve son origine directement dans le droit romain.

L’emphytéose était, à Rome, un droit réel de jouissance appelé jus emphyteuticum et conféré sur un bien appartenant à autrui ; elle ne s’établissait que sur les propriétés rurales, moyennant le versement d’une redevance périodique, appelée canon.

L’objet du contrat d’emphytéose était de permettre aux propriétaires de grands domaines fonciers, souvent mal cultivés, d’assurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges : exécution de travaux importants pour mettre en culture des terres friche, transformation profonde du mode d’exploitation de terres cultivées, construction de bâtiments d’exploitation.

[modifier] En France

Le bail emphytéotique est entré dans le droit français comme élément d’héritage du droit romain. Très utilisé sous l’Ancien Régime, conservé par la Révolution, il est aujourd’hui régi par une loi du 25 juin 1902 qui a été intégrée dans le Code rural.

Depuis quelques années, les praticiens assistent à une "renaissance" du bail emphytéotique, due principalement aux avantages conférés au preneur (à la différence du locataire à bail commercial, à bail rural ou à bail d'habitation, qui ne sont titulaires que de droits personnels sur les immeubles pris à bail).

[modifier] Caractéristiques

Le bail emphytéotique peut porter sur des immeubles à usage d’habitation, des immeubles ruraux ou sur des immeubles à usage industriel, commercial ou d’artisanal.

[modifier] Durée du bail

Le bail emphytéotique doit être consenti pour une durée comprise entre 18 et 99 ans ; il ne peut contenir aucune clause permettant un dénouement avant l’écoulement de cette durée de 18 ans :

si le bail est d’une durée inférieure à 18 ans, il est automatiquement disqualifié et requalifié en bail ordinaire avec éventuellement autorisation de construire pour le preneur et perte du statut fiscal du bail emphytéotique ;
si le bail est d’une durée supérieure à 99 ans, la limite extrême du bail doit alors être ramenée à la limite extrême prévue par la loi, soit 99 ans.

Au terme du bail emphytéotique, l’emphytéote devient occupant sans droit ni titre, sauf la possibilité pour lui de se faire consentir une nouvelle location.

[modifier] Situation du propriétaire

Le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du bail emphytéotique, en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si l’emphytéote a commis sur le fonds des détériorations graves. Cependant, lorsque cette résiliation est fondée sur le défaut de paiement des loyers elle doit être fondée sur le défaut de paiement de deux années consécutives du canon emphytéotique.

Si l’emphytéote réalise des constructions ou des améliorations, le propriétaire en profite, à la fin du bail, sans avoir à verser d’indemnité au locataire sortant : rien n’interdit cependant de prévoir que le bailleur recevra les constructions et améliorations réalisées par l’emphytéote à charge de verser à celui-ci une indemnité.

Le bailleur peut également vendre les droits qu’il tient du bail emphytéotique.

[modifier] Situation de l’emphytéote

L’emphytéote est tenu des obligations incombant à tout locataire. Ces obligations sont cependant adaptées au bail emphytéotique, à savoir :

il ne peut se libérer du paiement de la redevance, ni se soustraire à l’exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds ;

il doit s’abstenir de faire tout acte ou tout changement qui pourrait détériorer le bien ;

il est tenu de toutes les contributions et charges du fonds qui lui est loué. Il est redevable de la taxe foncière grevant l’immeuble donné à bail ;

il est tenu de faire, sur les constructions existant au jour de la conclusion du bail, toutes réparations de toute nature. Il n’est cependant pas tenu de reconstruire les bâtiments s’il rapporte la preuve que ceux-ci ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou par suite d’un vice de construction antérieur au bail ;

il répond de l’incendie au même titre que tout locataire.

[modifier] Un locataire quasi-propriétaire

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel immobilier ; l’emphytéote est donc investi de prérogatives beaucoup plus larges que celles dont bénéficie un locataire ordinaire. Il jouit ainsi des pouvoirs suivants, propres à sa situation d’emphytéote :

possibilité d’améliorer le fonds : si l’emphytéote doit généralement améliorer le fonds, il n’est tenu de faire que les améliorations qui ont été prévues par le bail. L’emphytéose implique également la liberté pour le preneur de réaliser tous travaux de construction et de démolition sans le consentement du bailleur ;

liberté d’hypothéquer : l’emphytéote peut librement hypothéquer son droit ; ce droit peut être saisi comme tout bien immobilier ;

droit de chasse et de pêche : l’emphytéote a seul le droit de chasse et de pêche ;

mines, carrières et tourbières : l’emphytéote ne peut pas ouvrir de nouvelle mine ou carrière sans l’autorisation du propriétaire mais peut néanmoins continuer l’exploitation des mines et carrières existantes ;

liberté de louer et de sous-louer : l’emphytéote peut donner à bail les immeubles qu’il édifie. Il peut également sous-louer les immeubles qu’il a pris à bail emphytéotique. Le bail emphytéotique ne peut par conséquent contenir aucune clause interdisant, limitant ou réglementant le droit de louer ou de sous-louer de l’emphytéote ;

liberté de consentir une servitude passive et d’acquérir une servitude active ;

conclusion d’une « sous-emphytéose » ? L’emphytéote ne peut pas vendre le terrain ou l’immeuble objet de son emphytéose ; par conséquent, il ne peut pas consentir lui-même de bail emphytéotique sur le bien qu’il tient déjà lui-même à bail emphytéotique : il doit exercer personnellement son droit d’emphytéose ou le céder.

[modifier] Droit d’exploitation

L’emphytéote dispose d’une grande liberté pour exploiter ou transformer le fonds loué, puisque le bail emphytéotique lui confèrera des droits réels immobiliers analogues à ceux d’un propriétaire. Il peut ainsi exploiter le fonds lui-même ou par l’intermédiaire d’un tiers (locataire-gérant, fermier, locataire).

[modifier] Canon emphytéotique

L’une des particularités du bail emphytéotique tient à la redevance due par l’emphytéote au bailleur, appelée « canon emphytéotique ». Le montant du loyer du bail emphytéotique est une source de controverse, celle-ci partant de l’idée traditionnelle selon laquelle le canon emphytéotique doit être modeste, voire symbolique.

La loi ne comporte aucune disposition relative à la fixation du montant du canon emphytéotique mais en pratique il est peu élevé lorsqu’une clause du contrat oblige l’emphytéote à apporter des améliorations au fond. On considère cependant aujourd’hui que le bail emphytéotique est un mode particulier d’exploitation d’un bien, à égalité avec le bail commercial et le bail rural. Le loyer d’un bail emphytéotique doit donc être évalué comme un loyer normal, et non plus systématiquement selon un montant modeste ou symbolique.

Le canon est payé par le preneur de façon périodique, généralement par annuités. Les parties sont entièrement libres de convenir à leur guise des modalités du paiement. Il n’existe pas d’obstacle de principe à ce que le loyer soit versé pour partie à la signature du bail et le surplus sous forme de redevances périodiques.

[modifier] Au Québec

En droit civil québecois le bail emphytéotique est un bail foncier de longue durée portant sur un bien, en vertu duquel le preneur (ou emphytéote) s'engage à apporter des améliorations en contrepartie du droit de jouir du bien-fonds comme propriétaire pour la période précisée.

Cette institution est aujourd'hui principalement utilisée dans le cadre des grands projets d'aménagement urbain.