משכנתא
מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
משכנתא היא הלוואה גדולה ובדרך כלל ארוכת טווח, שהבטוחה להחזרתה היא שעבוד רכוש אשר נותר בשימוש הבעלים. בדרך כלל משועבדים באופן זה דירה או רכב. מטרת ההלוואה על פי רוב היא רכישת הרכוש אשר ישועבד או שיפוצו, אף כי שימושים נוספים לכסף אפשריים. המקרה הנפוץ הוא שעבוד נכס דלא ניידי לצורך רכישתו.
יש להבדיל בין משכנתא לבין משכון חפצים קטנים, הנותרים פיזית בחזקת המלווה עד לפירעון מוחלט של ההלוואה. כמו-כן יש להבדיל בין משכנתא לבין הלוואה קטנה יותר, שהבטוחות לה הנן נכסים פיננסיים המצויים בבעלות הלווה ומאוחסנים ממילא בבנק המלווה, ולפיכך שולט בהם הבנק המלווה, וכן לבין הלוואות שהבטוחה היחידה הנה ערבות צד שלישי. מבין כל הלוואות הללו, המשכנתא היא הסבוכה ביותר משפטית ופרוצדורלית, ועלות עצם ביצועה היא הגבוהה ביותר, שכן היא מחייבת ביטוח נכס, ביטוח חיים, שמאות והוצאות משפטיות.
המשכנתא ניתנת על-ידי בנק המתמחה בכך - בנק למשכנתאות או על ידי אגף מתמחה בבנק כללי, ומקבל המשכנתא ממשכן את הדירה שהוא רוכש בכסף זה - רושם שיעבוד של הדירה בטאבו על שם הבנק שנתן את ההלוואה. אם מקבל המשכנתא אינו עומד בהחזר ההלוואה (לפי מועדי התשלום הנקובים), הבנק רשאי לקחת את הדירה הממושכנת ולמכור אותה באמצעות כינוס נכסים תמורת חלק משוויה בלבד (באופן טיפוסי 70%). בכסף זה מכוסה יתרת החוב, ואם נותרים עודפים הם מועברים ללווה.
חישוב פריסת תשלומי החזר ההלוואה נעשה בדרך כלל בתבנית לוח סילוקין.
טעות נפוצה היא לומר כי אדם לוקח משכנתא לשם רכישת נכס, יש לומר כי אדם נותן לבנק משכנתא על הנכס שנרכש.
תוכן עניינים |
[עריכה] המשכנתא כחלק מהחיים
רכישת דירה למגורים נחשבת בישראל כצורך קיומי בסיסי , עובדה אשר מניעה רבים ליטול משכנתא כדי לממן רכישת דירה. היות המשכנתא הלוואה ארוכת טווח, לעתים עד 25 שנה, תורמת להרגשת הבטחון של הלווה, המאמין כי החזר התשלומים החודשיים אינו מהווה נטל כבד עבורו. הממשלה מצידה מעודדת לקיחת משכנתאות באמצעות סיבסוד חלק מהריבית, על פי קריטריונים קבועים הקשורים במצבו של נוטל המשכנתא. כך התפתח "שוק המשכנתאות" לענף פעיל בשוק הפיננסים, בו מתמודדים ספקי ההלוואות ( בנקים, חברות ביטוח, וחברות פרטיות ) מול הלקוחות הלווים – אלו שנוטלים משכנתא.
[עריכה] רמת חיים
יתרונה העיקרי הוא בפריסת החזר ההלוואה לטווח ארוך. כך מתאפשרת ללווה רכישת מקום מגורים כאשר עולה בכך הצורך (למשל, עם התרחבות המשפחה). ללא הלוואה, היו נאלצים רבים לחיות בשכירות, להמתין עד לגיל מאוחר טרם ירכשו דירה, או להחליף דירות בתדירות גבוהה, מכיוון שאמצעיהם לא היו מאפשרים להם בראשית חייהם לרכוש את הדירה לה הם זקוקים.
המלווה נהנה מהשקעה, כאשר החזר ההלוואה מובטח ומבוטח.
[עריכה] חוסר וודאות
המשכנתא מהווה התחייבות כלכלית ארוכת טווח. במהלך תקופה זו עשוי להפגע כושר ההחזר של הלווה כתוצאה ממגוון סיבות:
- אובדן מקור הכנסה קבוע (פיטורים, אבדן כושר עבודה)
- הוצאות בלתי צפויות כגון מקרה חרום רפואי או גרושים
- עלייה משמעותית בגובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה הקבועה של הלווה. עלייה זו יכולה להיות כתוצאה מאינפלציה. עלייה במדד או בריבית הפריים מגדילים את גובה ההחזר החודשי, אם ההלוואה קשורה למדדים אלה. אז ייתכן פיצוי מסוים לשכירים בצורה של תוספת יוקר. יש גם הלוואות משכנתא הצמודות לריבית הליבור או לדולר. אם הכנסת הלווה אינה קשורה לגדלים אלה, עשוי כושר ההחזר של הלווה להפגע גם אם לא חל כל שינוי במצבו של הלווה.
אם הלווה מתקשה לעמוד בתשלומים, ואינו פונה למלווה לצורך פריסה מחודשת של התשלומים, או שהמלווה אינו מאשר פריסה כזו, הלווה עלול לפגר בתשלומים. פיגור כזה יגרור פעולות אכיפה משפטיות אשר בסופן מממש המלווה את השעבוד: הוא מוכר את הנכס במהירות, והלווה מאבד חזקתו על הנכס. אם מימוש הנכס משתהה, ובייחוד בתקופות בהן הריבית גבוהה, ומדד הנדל"ן אינו מתחזק בקצב גבוה במיוחד, עשוי החוב לתפוח כך שההכנסות ממכירת הנכס לא יכסו את החוב, ולאחר מכירת הנכס יוותר הלווה ללא נכס, כשהוא עדיין חייב לבנק כסף.
בעבר הייתה בישראל חובת ערבים להלוואת משכנתא. סדר העדיפויות היה כזה שהמלווה היה ממצה את האפשרויות הערבים לתשלום ההלוואה בטרם ינסה לממש את שעבוד הנכס. הדבר הוביל להרס כלכלי של ערבים, כאשר החבים יושבים לבטח בדירתם, והתשלומים משולמים על ידי הערבים. כיום אין חובת ערבים להלוואת משכנתא, וגם אם יש ערבים, על המלווה למצות ראשית כל את הדין עם הלווה עצמו טרם יותר לו לפנות לערבים.
כדי לנסות להבטיח את יכולת הלווה לעמוד בהחזרת ההלוואה, ממליצים הבנקים ורבים אחרים שלא לקבוע את ההחזר החודשי על יותר מאשר רבע או שליש מן ההכנסה המשפחתית של הלווה. כמו-כן, מגבילים הבנקים את אחוז המימון, כדי להבטיח שמכירת הנכס תוכל לכסות את החוב.
[עריכה] קישורים נוספים
- בנקים למשכנתאות - רשימת בנקים למשכנתאות הפעילים בישראל
