Seguro de título inmobiliario
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El seguro de título inmobiliario, también llamado simplemente "seguro de título" es una invención estadounidense, cuyo uso es generalizado en aquel país, habiendo cobrado especial importancia durante el siglo pasado. Su uso actual cubre toda la unión americana y todo tipo de operaciones inmobiliarias, incluyendo comerciales y residenciales.
Se trata de un contrato indemnizatorio que cubre los riesgos derivados de los defectos o vicios que puedan contenerse en los títulos de propiedad, registrados o no en un registro público de la propiedad, que causen al asegurado daños y perjuicios. La cobertura es permanente, mientras el asegurado o sus sucesores mantengan un interés en la propiedad.
La contratación de esta clase de seguros se efectúa a través de compañías aseguradoras altamente especializadas, de las cuales dos operan en México, quienes no solamente se obligan a efectuar la cobertura correspondiente, sino también a coadyuvar con el asegurado durante todo el proceso de la operación inmobiliaria hasta el cierre de la misma.
Existen pólizas estándar tanto para propietarios como acreedores de inmuebles, mismas que se rigen por la American Land Title Association (ALTA) de los Estados Unidos.
Las pólizas mexicanas, en cuanto a su forma, son acordes a las autorizadas por la (ALTA), pero adecuadas al mercado mexicano. El clausulado de las pólizas, incluyendo coberturas, exclusiones y excepciones, son análogas, mutatis mutandis, en Estados Unidos y México. En nuestro país se incluyen riesgos derivados de propiedad ejidal y comunal, desconocidos en aquel país.
Los procedimientos para la contratación del seguro y para la reclamación de la indemnización correspondiente son análogos en los dos países, aunque presentan diferencias que atienden a las particularidades de nuestros respectivos sistemas jurídicos.
Estamos ciertos de que con el tiempo y la práctica del seguro de título en México, pronto la figura será de uso general en operaciones comerciales de cierta importancia y obligado en operaciones comerciales de altas cuantías. Para su uso en operaciones residenciales, consideramos que deberá ampliarse la difusión del seguro y sensibilizarse a abogados, notarios y corredores inmobiliarios sobre la importancia de su uso.
Para Carlos Odriozola autor del libro "El Seguro de Título Inmobiliario", el contrato de seguro de título es un convenio de indemnización, pues colateralmente a una operación principal, que puede ser la compraventa o la hipoteca, la aseguradora se obliga a indemnizar al asegurado en el caso de que éste tuviera alguna pérdida causada por acciones incoadas por un tercero. Esa obligación de indemnizar contiene un aspecto de equidad (equity), pues el indemnizado tiene derecho de restitución, lo que no sucede con otras clases de seguros.
