Isännöitsijä
Wikipedia
Isännöitsijä on asunto-osakeyhtiölaissa asunto-osakeyhtiön toimitusjohtajaan asemaltaan rinnastettava henkilö. Käytännössä hänet voidaan ajatella kiinteistön asioiden hoitajana. Termi voi olla käytössä muissakin kiinteistöyhtiöissä, ainakin jos niihin sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella.
Isännöitsijä on käytössä nimikkeenä myös muutoin kiinteistöhallinnon tehtävissä, esimerkiksi suurissa teollisuusyhtiöissä tehdasalueen kiinteistöteknisestä hallinnosta vastaavaa saatetaan kutsua tällä nimityksellä.
Asunto-osakeyhtiön hallitus valitsee, nimittää ja erottaa isännöitsijän ja tekee taloyhtiön puolesta sopimuksen isännöinnistä. Isännöintisopimusta tehtäessä on olennaista sopia mahdollisimman tarkasti, mitä isännöintisopimus sisältää ja mitkä tehtävät kuuluvat kuukausipalkkioon ja mitkä tehtävät erillislaskutuksen piiriin.
Isännöitsijän osaamiseen ja pätevöitymiseen tulee kiinnittää erityistä huomiota. Koulutus ja kokemus ovat merkittäviä seikkoja ja niiden lisäksi myös kyky toimia ihmisten kanssa on tehtävän hoidon kannalta olennaista.
Isännöitsijä valitaan yleensä pyytämällä tarjouksiä isännöinnistä 3 - 6 eri isännöitsijätoimistolta. Toimistojen valintaan kannattaa kiinnittää huomiota. Toimistojen kanssa kannattaa pyrkiä pitkäaikaisiin suhteisiin, koska joka vuotinen isännöitsijän vaihtaminen tekee pitempien kokonaisuuksien hallitsemisen vaikeaksi, usein mahdottomaksi, jolloin yleensä kiinteistön arvo ja hoito kärsii.
Isännöinnin ammattitutkintokoulutus painottuu normaalin asunto-osakeyhtiön isännöintiin ja tähtää nimensä mukaisesti ammattitutkintoon. Isännöinnin ammattitutkinto perustuu lakiin ammatillisesta aikuiskoulutuksesta, joka tuli voimaan 1.1.1999. Kiinteistöalalle isännöintitehtäviin aikovalle tutkinto antaa perusvalmiudet hoitaa normaalin asuinkiinteistön isännöintitehtäviä ja alalla jo jonkin aikaa toimineelle tai sivutoimiselle isännöitsijälle lisävarmuutta isännöintitehtäviin.
Sisällysluettelo |
[muokkaa] Vaatimukset
Lainsäädännössä ei ole asetettu nimenomaisia pätevyysvaatimuksia isännöitsijäksi valittavan henkilön kyvyille ja taidoille. Lainsäädännössä edellytetään isännöitsijältä ainoastaan, ettei hän ole vajaavaltainen (alle 18-vuotias tai edunvalvonnan alainen) eikä konkurssissa ja että hänellä on asuinpaikka Euroopan talousalueella.
Asuntoyhtiönlain mukaan isännöitsijä hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Lisäksi hän huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja taloudenpito on luotettavalla tavalla järjestetty.
Isännöinti on suuren haasteen edessä, koska kiinteistöjen hoidolta vaaditaan jatkuvasti enemmän ja kiinteistötekniikka monipuolistuu yhä kiihtyvämpää vauhtia. Suomen kerrostalokanta ikääntyy myös vauhdilla ja remonttien määrä kasvaa talon ikääntyessä, jolloin isännöitsijän pätevyys korostuu entisestään.
[muokkaa] Palkkiot
Isännöinnistä maksettavat palkkiot määräytyvät yhtiön ja isännöitsijän (käytännössä isännöitsijätoimiston) välisen sopimuksen mukaisesti. Isännöintipalkkion suuruuteen ei ole suositusta (yleensä talon vuosibudjetista 5 - 10%) vaan palkkio ja usein myös tehtävät voidaan sopia melko vapaasti. Jos palkkio on kuitenkin kovin alhainen ei isännöitsijällä yleensä jää aikaa hoitaa talon asioita kunnolla, jolloin omaisuudenhoito kärsii. Tällainen toiminta kostautuu remonteissa ja yleensä isännöintiin sijoitettu raha säästetään remonteissa moninkertaisesti jos isännöitsijällä jää riittävästi aikaa perehtyä talon asioihin. Talon hoitamiseen tarvittava ajanmäärä vaihtelee talon iän, kunnon, korjausten, hallituksen taitotiedon ja monien muiden tekijöiden johdosta. Joillakin isännöitsijöillä voi olla hoidettavanaan jopa 15 - 20 eri asunto-osakeyhtiötä, jolloin yhden yhtiön hoitamiseen jäävä aika on kovin pieni. Tällaiseen tilanteeseen ajaudutaan, jos isännöintisopimuksessa valintakriteerinä käytetään pelkästään hintaa.
[muokkaa] Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys r.y. (ISA ry)
Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys r.y. on isännöitsijöiden itsensä perustama ns. laadunvalvontaelin. Sen auktorisoitu isännöitsijän pitäisi olla järjestön omien kriteereiden mukaan koulutettu, päätoiminen ammattilainen, jonka tunnistat ISA-tunnuksesta. Auktorisoidussa isännöintiyhteisössä koko organisaation on toimittava ISA r.y. asettamien laatuvaatimusten mukaisesti. Auktorisoidun eli ns. ISA-isännöitsijän toimista voi myös valittaa ISA ry:n auktorisointitoimikunnalle. ISA ry. ongelmana on riippumattomuus. Organisaatio valvoo itse itseään, jolloin valvonta ei ole parhainta mahdollista laatua.
[muokkaa] Koulutus
Vaikka mitään koulutusta ei suoranaisesta vaadita isännöitsijältä isännöitsijöille järjestetään nykyään myös ammatillista koulutusta Kiinteistöalan Koulutuskeskuksessa. Tutkintonimikkeet kertovat, millaisen ammatillisen koulutuksen isännöitsijä on suorittanut. Tutkinnon suorittaneiden isännöitsijöiden ammattitaidon voidaan arvioida olevan parempi kuin muun ammattikoulutuksen suorittaneiden.
[muokkaa] Isännöinnin ammattitutkinto
Opintojen laajuus 16 opintoviikkoa. Ei työkokemusvaatimusta eikä pohjakoulutusvaatimusta. Tutkinto antaa valmiuden hoitaa asuinkiinteistöjen isännöintitehtäviä.
[muokkaa] Isännöitsijän koulutus ja tutkinto (ITS)
Opintojen laajuus 25 opintoviikkoa. Kokemusta vaaditaan vähintään yksi vuosi isännöintikokemusta tai viisi vuotta vastaavaa kokemusta kiinteistöalalta. Peruskoulutuksena vaaditaan isännöitsijän ammattitutkinto tai vähintään opisto- tai ammattikorkeakoulu-tasoinen tutkinto. Tutkinto antaa valmiuden hoitaa asuin- ja liikekiinteistöjen isännöintitehtäviä.
[muokkaa] Teknisen isännöitsijän koulutus ja tutkinto (ITS-TEK)
Sama kuin (ITS), mutta painottuu enemmän tekniseen taitotietoon.
[muokkaa] Ammatti-isännöitsijän tutkinto (AIT)
Opintojen laajuus 40 opintoviikkoa. Vaatimuksena on vähintään kaksi vuotta päätoimista isännöintiä tai viisi vuotta päätoimista vastaavaa kokemusta kiinteistöalalta. Pohjakoulutuksena tutkintoon vaaditaan ITS-koulutus tai vähintään opisto- tai ammattikorkeakoulutasoinen tutkinto. Tutkinto antaa valmiuden hoitaa vaativien asuin- ja liikekiinteistöjen isännöintitehtäviä ja toimia isännöitsijätoimiston johdossa, kiinteistöpäällikkönä ja liikekiinteistöisännöitsijätehtävissä.
[muokkaa] Lähteet
- Isännöitsijä, talonyhtio.net.
- Mistä on hyvä isännöitsijä tehty? Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys r.y.
- Ammatillisen oppilaitoksen isännöintikoulutus Kiinteistöalan Koulutuskeskus.
