Betriebskosten

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Betriebskosten sind Kosten, die beim Eigentümer als Lasten des Grundstücks anfallen. Sie sind vom Eigentümer zu tragen. Das gilt grundsätzlich auch, wenn eine Immobilie vermietet worden ist. Allerdings wird meist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Nebenkosten zu erstatten hat. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht die Möglichkeit vor, hierzu entweder Vorauszahlungen mit späterer Abrechnung zu vereinbaren oder eine angemessene Pauschale vorzusehen, mit der die Betriebskosten insgesamt abgegolten sind.
Der Begriff Betriebskosten wird oft im Zusammenhang mit dem Betrieb von Produktionsanlagen, -maschinen oder auch Fahrzeugen verwendet. Dies ist betriebswirtschaftlich nicht korrekt, da es sich um Betriebsmittelkosten handelt.

[Bearbeiten] Deutschland

[Bearbeiten] Begriff der Betriebskosten

Nach der gesetzlichen Definition in § 1 Abs. 1 S. 1 Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Damit ist zunächst festgelegt, dass Betriebskosten nur diejenigen Kosten sind, die (1) gerade durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) an einer Immobilie (2) laufend entstehen. Einmalige Kosten sind deshalb keine Betriebskosten. Eine wichtige und in der Praxis häufig umstrittene Abgrenzung betrifft die Unterscheidung von Betriebskosten und Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Letztere sind grundsätzlich in der Miete enthalten und können deshalb schon weil es begrifflich keine Betriebskosten sind, nicht auf den Mieter umgelegt werden.

In älteren Mietverträgen ist oft noch der Verweis auf § 27 in Verbindung mit Anlage 3 II. BV enthalten. In diesem Fall ist durch Auslegung zu ermitteln, ob hier weiterhin diese alten Bestimmungen Anwendung finden oder ob auch hier die Betriebskostenverordnung von 2003 heranzuziehen wäre. Die Frage ist von Bedeutung, weil die in den jeweiligen Verordnungen enthaltenen Kataloge der umlagefähigen Betriebskostenarten im einzelnen voneinander abweichen.

[Bearbeiten] Betriebskostenvereinbarung

Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter setzt eine wirksame vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter voraus (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Vereinbarung muss hinreichend bestimmt sein, das heißt es genügt nicht, wenn die Parteien sich darauf einigen, der Mieter trage „die (üblichen) Nebenkosten der Wohnung“. Die zu tragenden Kostenarten müssen im einzelnen aufgeführt sein. Die Rechtsprechung lässt dabei den Verweis auf die Anlage zu § 27 II. BV bzw. auf den Katalog in § 2 BetrkVO genügen, auch wenn er dem Vertrag nicht beigefügt ist. Das Erfordernis der ausdrücklichen Vereinbarung der Kostenarten gilt insbesondere für den Posten der „sonstigen Betriebskosten“ (§ 2 Ziff. 17 BetrKV), die nicht als Auffangtatbestand für alle denkbaren Kostenarten zu verstehen sind, die in den Ziff. 1 bis 16 nicht enthalten sind. Vielmehr müssen insoweit umzulegenden Kosten ausdrücklich im Vertrag aufgeführt sein, weil sonst das Bestimmtheitsgebot unterlaufen würde. Auch diese Kosten müssen regelmäßig anfallen.

Die Vereinbarung eines Umlageschlüssels ist hingegen nicht erforderlich. Fehlt er im Vertrag, so hat die Umlage der Kosten nach § 556a Abs. 1 S. 1 BGB nach der Wohnfläche zu erfolgen, also nach dem Anteil der Wohnfläche der Wohnung. Haben die Parteien einen Umlageschlüssel vereinbart, kann dieser vom Vermieter auch nach Vertragsschluss durch einseitige Erklärung in Textform gegenüber dem Mieter geändert werden. Der Vermieter muss den Schlüssel dann aber nach billigem Ermessen wählen, das heißt er kann nur einen sachlich angemessenen Schlüssel aussuchen, z.B. die Umlage der Müllkosten nach der Zahl der Nutzer der Wohnungen. Die Erklärung über eine Änderung des Umlageschlüssels muss auch vor Beginn des Abrechnungszeitraums erfolgen.

Die Umlage der Verwaltungskosten ist bei Mietverträgen über Wohnraum nicht zulässig.

Die Vereinbarung kann entweder Vorauszahlungen in Form von Abschlagzahlungen vorsehen, die der Mieter zusätzlich zur sogenannten Kaltmiete (das ist die Miete für die Wohnung ohne Ansehung der Nebenkosten) während der Abrechnungsperiode zu leisten hat und über die später vom Vermieter abzurechnen ist; oder es ist eine Betriebskostenpauschale zu zahlen -- dann entfällt die Abrechnung. Sowohl Pauschalen als auch Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Beide sind anzupassen, wenn sich die Kosten ändern (§ 560 BGB).

Liegt keine Betriebskostenvereinbarung vor, so sind die Betriebskosten in der Miete enthalten (sog. Bruttomiete).

[Bearbeiten] Betriebskostenabrechnung

Über Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, wenn Vorauszahlungen vereinbart worden sind. Die Einzelheiten hierzu sind seit der Mietrechtsreform 2001 in § 556 Abs. 3 BGB geregelt.

Die Betriebskostenabrechnung muss nach der Rechtsprechung (BGH WuM 1982, 207) mindestens folgende Angaben enthalten:

eine Zusammenstellung der Gesamtkosten für die ganze Liegenschaft, über die abgerechnet werden soll;
die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel;
die Berechnung des Anteils, der auf die vermietete Wohnung jeweils entfällt und den der Mieter tragen soll (für jede Betriebskostenart);
den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Eine Abrechnung, die diese Anforderungen nicht erfüllt, ist bereits formell unwirksam und wird deshalb nicht fällig.

Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein, das heißt sie muss aus sich heraus verständlich und nachrechenbar sein. Die Kosten müssen so bestimmt bezeichnet sein, dass sie bei einer Prüfung der Belege (s.u.) leicht zuzuordnen sind.

Die Abrechnung muss sich auf einen bestimmten Abrechnungszeitraum, welcher höchstens ein Jahr umfasst, beziehen. Hierbei ist der Vermieter nicht an das Kalenderjahr gebunden. Sie muss spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. Sonst kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB). Die Frist wird durch Vorlage einer formell wirksamen Abrechnung gewahrt, das heißt die Abrechnung kann inhaltliche („materielle“) Fehler enthalten; diese kann der Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist noch berichtigen (BGH WuM 2005, 61; AG Lützenkirchen WuM 2006, 63, 72). Der Mieter kann hingegen auch nach Ablauf der Jahresfrist noch überzahlte Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern. Er muss jedoch Einwendungen gegen eine Abrechnung, die der Vermieter vorgelegt hat, grundsätzlich innerhalb einer Jahresfrist ab Erhalt, das heißt Zugang, der Abrechnung erheben.

Leerstehende Wohnungen müssen in die Umlage mit einbezogen werden. Kosten, die auf leerstehende Einheiten entfallen, trägt der Eigentümer.

Bei der Abrechnung über Betriebskosten ist das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Unwirtschaftliche Kosten sind nicht umlagefähig. Sie werden um den Umfang, in dem sie sich als unwirtschaftlich erweisen, von der Abrechnung abgesetzt.

Für die Umlage von Heizkosten und Warmwasser gilt im übrigen die Heizkostenverordnung.

[Bearbeiten] Prüfung der Betriebskostenabrechnung

Der Mieter hat das Recht, die Belege, die der Vermieter der Abrechnung zugrundegelegt hat, einzusehen, um sich davon zu überzeugen, dass die Abrechnung inhaltlich richtig ist. Der Vermieter ist verpflichtet, die Belege vorzulegen. Der Mieter muss sich - entgegen der bisherigen herrschenden Auffassung in Schrifttum und Rechtsprechung - grundsätzlich zur Einsichtnahme zu dem Vermieter begeben, er kann nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben Übersendung der Belege in Form von Kopien verlangen (BGH WuM 2006, 200). Dessen ungeachtet empfiehlt das Schrifttum dem Vermieter ganz überwiegend, auch weiterhin auf Anforderung Belegkopien an den Mieter zu versenden (Fenn, WuM 2006, 482 m.w.N. in Fn. 8 auf S. 483). Spätestens im Prozess muss der Vermieter die Belege -- in Form von Kopien -- gem. §§ 131, 133 ZPO zu den Akten einreichen (Langenberg, NZM 2007, 105, 109 m.w.N.).

[Bearbeiten] Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist zu beachten, dass die Hausverwaltung die Abrechnung für die Eigentümrgemeinschaft nach anderen Grundsätzen als vorstehend referiert erstellt. Im Wohnungseigentumsrecht gilt nämlich das sogenannte Abflussprinzip, wonach Kosten in dem Jahr in die Abrechnung des Hausgeldes einzustellen sind, in dem sie verausgabt worden waren, während im Mietrecht das sogenannte Leistungsprinzip anzuwenden ist: Die Betriebskosten sind in derjenigen Abrechnungsperiode geltend zu machen, in der die betreffenden Leistungen erbracht worden waren (vgl. Blank, WuM 2004, 446, 447ff.). Dies kann im Zweifel dazu führen, dass die Abrechnung des Verwalters der Betriebskostenabrechnung der vermieteten Eigentumswohnung nicht zugrundegelegt werden kann.

[Bearbeiten] Betriebskostenspiegel

Mit dem Recht zur Einsichtsnahme in die Originalbelege nach Vorlage einer Abrechnung besteht für Mieterinnen und Mieter eine wichtige Überprüfungsmöglichkeit. Der Deutsche Mieterbund und seine Landesverbände stellen außerdem bundes- und landesweite Betriebskostenspiegel zur Verfügung, die auch Vermietern im Rahmen des Wirschaftlichkeitsgebotes als Leitfaden dienen können.

Die Betriebskostenspiegel geben einen Überblick über die in einem bestimmten Zeitraum von den Vermietern tatsächlich abgrechneten Betriebskosten umgerechnet pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Sie werden auf empirischer Grundlage aus der Beratungspraxis der Mietervereine im Deutschen Mieterbund erstellt und jährlich fortgeschrieben. Anhand eines Betriebskostenspiegels kann deshalb das allgemeine Kostenniveau einer Abrechnung überprüft werden, um auffällige „Ausreißerwerte“ aufzuspüren, bei denen es sich lohnt, eine eingehendere Prüfung vorzunehmen. Der Schluss von einem statistisch ausgewiesenen Wert in einem Betriebskostenspiegel auf die tatsächlich zu erwartenden Kosten ist aber nur bedingt möglich, weil die Besonderheiten des konkreten Objekts in einer statistischen Auswertung natürlich nicht zum Tragen kommen können.

Hiervon zu unterscheiden sind Betriebskostenspiegel, die teilweise von den Gemeinden aufgestellt werden und die Betriebskosten für Bauwerke bestimmten Alters oder bestimmter Ausstattung im Stadtgebiet ausweisen. Diese können - ähnlich Mietspiegeln - repräsentative Aussagen ermöglichen.

[Bearbeiten] Literatur

Norbert Eisenschmid, Franz-Georg Rips, Dietmar Wall, Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl., DMB-Verlag, Berlin 2006, ISBN 3-933091-59-4
Michael J. Schmid: Handbuch der Mietnebenkosten. Luchterhand-Verlag, Juli 2005, ISBN 3-47205-376-3