Dingliche Haftung

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Für z.B. die Grundsteuer und weitere diverse Grundstücksabgaben gilt die dingliche Haftung.

Der Begriff ergibt sich aus der gesetzlichen Regelung, dass die Steuer als öffentliche Last auf dem Grundstück liegt. Das bedeutet, dass das Grundstück, ohne das dies aus dem Grundbuch erkennbar ist, mit einer vorrangig zu erfüllenden Forderung belastet ist. Kann also der Grundstückseigentümer die Steuer dauerhaft nicht bezahlen, kann z.B. die Kommune, also Gemeinde oder Stadt, die Anspruch auf die Steuer hat, beim zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung des Grundstückes beantragen.

Oft genug kommt es vor, dass verschuldete Grundstückseigentümer ihr Grundstück verkaufen. Die neuen Eigentümer übernehmen dann, normalerweise unwissend, die auf dem Grundstück liegenden öffentliche Lasten mit. Da es keine (!) Festsetzungsverjährung gibt, jedenfalls nicht für die dingliche Haftung zur Grundsteuer, fallen durch einen Grundstücksverkauf so manches Mal etliche rückständige Jahresbeträge an Grundsteuern vom Voreigentümer in die Zuständigkeit der neuen Eigentümer. Wollen sie die Zwangsversteigerung ihres neu erworbenen Eigentums verhindern, bleibt ihnen nichts anderes übrig, als die Rückstände an die Kommune zu entrichten. Anderenfalls kann die Kommune einen sogen. Duldungsbescheid versenden, der die Neueigentümer zur Duldung der Zwangsvollstreckung in ihr belastetes Grundstück verpflichtet.

Wer sich als Grundstücks- oder Wohnungskäufer vor solch unangenehmen Überraschungen schützen will, sollte vom Verkäufer eine Bestätigung der Kommune fordern, dass keine Rückstände bestehen, bzw. falls Rückstände bestehen, diese vom Kaufpreis abziehen. Die in jedem normalen Grundstückskaufvertrag enthaltene Vereinbarung einer lastenfreien Übergabe ist eine privat-rechtliche Vereinbarung, die keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der öffentlichen Last ausübt. Wird der Neueigentümer mit dem o.g. Duldungsbescheid der Kommune konfrontiert, bleibt diesem zwar das Recht vorbehalten, den Rückstand vom Alteigentümer zurückzufordern, notfalls auch durch Klage. Da die Kommune aber, vor dem Erlass des Duldungsbescheids, bereits offenbar fruchtlos gebliebene Pfändungsmaßnahmen gegen den Alteigentümer durchzuführen verpflichtet war, sind die Erfolgsaussichten naturgemäß bescheiden.