Imposta Comunale sugli Immobili

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L'Imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.) è un'imposta indiretta locale che grava sui fabbricati e sui terreni agricoli ed edificabili.

Istituita con il decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, l'ICI si è rapidamente evoluta divenendo una delle entrate più importanti nel bilancio dei comuni italiani.

L'ICI non è progressiva come altre imposte, ma grava sul valore del fabbricato con una percentuale fissa decisa dal Comune con una apposita delibera del Consiglio Comunale. Un elenco aggiornato di queste delibere è disponibile sul sito dell'ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani).

Indice

1 Presupposto dell'imposta
2 Soggetto passivo
3 Soggetto attivo
4 Base imponibile
5 Periodo di imposta
6 Aliquote e detrazioni
7 Calcolo dell'imposta
8 Versamento dell'imposta
- 8.1 Scadenze
- 8.2 Modalità di versamento
9 Dichiarazione e comunicazione ICI
- 9.1 Termini di presentazione
- 9.2 Abolizione della presentazione della dichiarazione
10 A chi chiedere aiuto
11 Collegamenti esterni

[modifica] Presupposto dell'imposta

Il presupposto dell'imposta è il mero possesso, a prescindere dall'uso a cui sono destinati, di:

fabbricati: per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza. Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
aree fabbricabili: per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi in vigore, indipendentemente dalla tipologia edilizia realizzabile e dalle ulteriori attività che debbano porsi in essere perché possa essere assentita l'edificazione, quali, a titolo esemplificativo, l'accorpamento, il rilascio di nulla osta da parte delle competenti autorità, la stipula di convenzioni, la riunificazione delle aree in comprensori;
terreni agricoli: per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del codice civile (coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame ed attività connesse);

[modifica] Soggetto passivo

Soggetti passivi dell'imposta sono il proprietario di immobili ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l'attività.

Nel caso di concessioni su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario.

Nel caso di immobili concessi in leasing, soggetto passivo è il conduttore del leasing e non il titolare del diritto di proprietà sul bene.

[modifica] Soggetto attivo

L'imposta è liquidata, accertata e riscossa da ciascun comune per gli immobili la cui superficie insiste, interamente o prevalentemente, sul territorio del comune stesso. L'imposta non si applica per gli immobili di cui il comune e' proprietario ovvero titolare dei diritti indicati nell'articolo precedente quando la loro superficie insiste interamente o prevalentemente sul suo territorio.

[modifica] Base imponibile

Base imponibile dell'imposta è il valore degli immobili secondo le regole di seguito esposte.

[modifica] Fabbricati

Per gli immobili (terreni o fabbricati) regolarmente iscritti in catasto il valore è costituito da quello che risulta applicando alla rendita catastale vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, come determinata dall'Agenzia del Territorio competente, rivalutata del 5%, i seguenti moltiplicatori:
- 100 - per gli immobili appartenenti al gruppo A (abitazioni di vario genere tranne l'A/10) e C con esclusione delle categorie A/10 e C/1;
- 140 - per gli immobili appartenenti al gruppo B;
- 50 - per gli immobili appartenenti alla categoria A/10 (uffici) ed al gruppo D (alberghi, opifici, ecc.);
- 34 - per gli immobili appartenenti alla categoria C/1 (negozi e botteghe);
Per gli immobili di interesse storico o artistico ai sensi dell'articolo 3 della legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni, la base imponibile è costituita dal valore della rendita catastale, determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è sito il fabbricato;
per i fabbricati, diversi da quelli indicati al punto precedente, non iscritti in catasto, è necessario far riferimento alla rendita catastale proposta secondo la procedura DOC-FA;
per i fabbricati del gruppo catastale D non iscritti in catasto posseduti interamente da imprese e contabilizzati distintamente, il valore è calcolato direttamente partendo dal costo risultante dalle scritture contabili al lordo delle quote di ammortamento maggiorato con l’applicazione di appositi coefficienti; questa procedura deve essere utilizzata fino al 31 dicembre dell'anno in cui viene attribuita la rendita catastale.

[modifica] Aree fabbricabili

Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Il Comune può determinare dei valori minimi al metro quadrato ai quali i contribuenti si possono uniformare. Se viene dichiarato un valore uguale al valore minimo il Comune non procederà ad alcun accertamento, e se viene dichiarato un valore superiore il contribuente non avrà diritto ad alcun rimborso.

[modifica] Terreni agricoli

Per i terreni agricoli il valore è costituito da quello che risulta applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 75.

[modifica] Esempi di calcolo

Di seguito alcuni esempi di calcolo della base imponibile:

Civile abitazione con una rendita catastale pari ad euro 500: 500 * 105% * 100 = 52.500 euro
Ufficio con rendita catastale pari ad euro 700: 700 * 105% * 50 = 36.750 euro
Terreno agricolo con reddito domenicale pari ad euro 100: 100 * 125% * 75 = 9.375 euro

[modifica] Periodo di imposta

Il periodo di imposta è stabilito dall'anno solare, e dura quindi dal 1 gennaio al 31 dicembre dell'anno in cui si effettua il versamento del tributo.

L'imposta è dovuta proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero. A ciascuno degli anni solari corrisponde una autonoma obbligazione tributaria.

Ad esempio, l'imposta su un fabbricato venduto da Tizio a Caio il 14 gennaio verrà pagata da Caio per 12 mesi; se la vendita avviene il 15 gennaio Tizio pagherà un mese e Caio i restanti 11.

[modifica] Aliquote e detrazioni

Aliquote e detrazioni vengono determinate annualmente da ogni singolo Comune con una apposita delibera. Non esiste quindi un'aliquota unica nazionale, ma le aliquote possono variare, talvolta anche in maniera macroscopica, da Comune a Comune e di anno in anno.

Il Decreto Legislativo 446/1997 nel Titolo III (artt. 52 e 59) ha istituito per Comuni e Provincie la possibilità di disciplinare con regolamento le proprie entrate, anche tributarie entro certi limiti:

la legge nazionale, in assenza di regolamentazione, prevale sempre;
non sono soggette a regolamentazione l'individuazione e definizione delle fattispecie imponibili, dei soggetti passivi e della aliquota massima dei singoli tributi.
devono essere rispettate le esigenze di semplificazione degli adempimenti dei contribuenti.

Questa possibilità in capo ai comuni viene definita potestà regolamentare, ed è alla base del c.d. federalismo fiscale.

La definizione esatta di tutte le aliquote e le detrazioni, quindi, diventa il risultato della combinazione tra la legislazione nazionale e la regolamentazione attuata dal singolo Comune.

Il risultato è che da una esigenza di semplificazione è nata una giungla di aliquote e tributi locali difficilmente districabile, dato che i Comuni, pure nell'interno delle limitazioni imposte dalla legge, sono riusciti a sfoderare un'immensa fantasia nel determinare casi particolari ed aliquote differenziate.

Ad esempio, il Comune di Salsomaggiore Terme ha deliberato, per l'anno 2004, ben 36 aliquote (ciascuna corrispondente ad un diverso caso particolare); ancora per esempio, una delle differenziazioni più buffe è senz'altro quella attuata dal Comune di Curinga (CZ), sempre per l'anno 2004, stabilendo "una riduzione del 10% dell'imposta annuale per le prime abitazioni che mantengano per tutto il periodo estivo tutti i balconi adeguatamente fioriti. La riduzione verrà concessa a domanda, su parere di un'apposita commissione prevista in un apposito regolamento, e verrà detratta dalla rata di saldo".

[modifica] Calcolo dell'imposta

Una volta determinata la base imponibile da assoggettare all'ICI, a questa base imponibile vanno applicate l'aliquota determinata dal Comune e le eventali detrazioni da sottrarre al risultato del calcolo.

Esempio di applicazione dell'imposta

Fabbricato di rendita catastale di 342 euro, di categoria catastale A/3 (abitazioni economiche), destinato dal soggetto passivo ad abitazione principale.

Il Comune ha deliberato per l'abitazione principale l'aliquota del 5 per mille. Allo stesso modo ha deliberato una detrazione di 130,25 euro.

Il risultato del calcolo è dunque il seguente:

342 * 5% * 100 = 35.910 euro (base imponibile ICI)
35.910 * 5‰ = 179,55 euro (imposta lorda)
179,55 - 130,25 (detrazione) = 49,3 euro (imposta netta)

Per questo Comune lo stesso fabbricato, se usato per scopi diversi dall'abitazione principale, sconta l'aliquota del 7 per mille. Per i passi dall'1 al 2 il calcolo è lo stesso; cambiano i passi successivi.

invariata
35.910 * 7‰ = 251,37 euro (imposta lorda)
251,37 - 0 (nessun diritto alla detrazione) = 251,37 euro (imposta netta).

Questo è un esempio di quanto drammaticamente possa cambiare l'importo dovuto con il cambio di tipologia di utilizzo dell'immobile.

In caso di più proprietari è necessario rapportare l'imposta e la detrazione alla percentuale di possesso. Ad esempio, due coniugi che possiedono l'abitazione al 50% devono pagare ciascuno la sua quota.

L'imposta andrà versata alle scadenze e con le modalità di cui all'apposito paragrafo.

[modifica] Versamento dell'imposta

[modifica] Scadenze

Il versamento viene effettuato in 2 soluzioni:

dal 1 al 16 giugno: si versa il 50% dell'imposta dovuta calcolata utilizzando le aliquote e le detrazioni dell'anno precedente;
dal 1 al 16 dicembre: si versa il saldo dell'imposta (totale imposta dovuta al netto dell'acconto versato a giugno) dovuta calcolata utilizzando aliquote e detrazioni dell'anno in corso;

È possibile versare il dovuto in un'unica soluzione entro la scadenza della prima rata basandosi sulle aliquote dell'anno corrente. Alcuni comuni consentono di effettuare un versamento complessivo alla scadenza della seconda rata.

L'art. 37 - comma 13 - del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 ha modificato con decorrenza dal 2007 i termini di versamento dell'imposta comunale sugli immobili mantenendo sempre la possibilità di effettuare il pagamento in unica soluzione entro la scadenza della prima rata:

dal 1 al 16 giugno: si versa il 50% dell'imposta dovuta calcolata utilizzando le aliquote e le detrazioni dell'anno precedente;
dal 1 al 16 dicembre: si versa il saldo dell'imposta (totale imposta dovuta al netto dell'acconto versato a giugno) dovuta calcolata utilizzando aliquote e detrazioni dell'anno in corso;

[modifica] Modalità di versamento

Il versamento può essere effettuato su appositi bollettini di conto corrente postale o tramite il modello F24. In caso di pagamento tramite bollettino, ogni Comune indica il proprio c/c oppure il c/c di un concessionario della riscossione, che riscuote appunto al posto del Comune l'imposta.

Il versamento minimo previsto è di Euro 2,07. Se il versamento dovuto per la prima rata è di importo inferiore al minimo si recupera con il versamento a saldo. I comuni possono deliberare limiti superiori. (Art. 6 comma 5 Decreto Legge del 31/05/1994 n. 330).

Le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono effettuare il versamento dell'I.C.I. in unica soluzione entro la scadenza del mese di dicembre, con applicazione degli interessi nella misura del 3 per cento. (Art. 1 comma 4-bis Decreto Legge del 23/01/1993 n. 16).

[modifica] Dichiarazione e comunicazione ICI

Nel momento in cui sopravviene una variazione nella soggettività passiva o nella tipologia di utilizzo dell'immobile (se questa incide sul diritto alla detrazione), è necessario presentare al Comune una dichiarazione che esponga i dati così come sono variati.

Molti Comuni, avvalendosi della propria potestà regolamentare, hanno sostituito la dichiarazione (che è un modello unico nazionale, approvato con decreto dal Ministero delle Finanze) con la comunicazione ICI, che spesso è molto più dettagliata della dichiarazione nonostante il vincolo di semplificazione al quale il Comune si dovrebbe uniformare al momento di sostituire la dichiarazione con la comunicazione.

Nel 1993, anno di prima istituzione dell'imposta, praticamente tutti i soggetti che possedevano terreni e fabbricati hanno dovuto presentare tale dichiarazione allegandola al Modello 740.

[modifica] Termini di presentazione

La dichiarazione ICI si presenta entro il termine di scadenza del Modello UNICO che si riferisce ai redditi dell'anno in cui avviene la variazione (entro, quindi, il 31 Ottobre dell'anno successivo alla variazione).

La Comunicazione ICI si presenta entro un termine arbitrario stabilito dal Comune, che può variare da un minimo di 30-60 giorni dalla variazione oggetto di comunicazione, ad una data limite stabilita dal Comune stesso.

Ai sensi dell’art. 15, comma 2, della legge 18 ottobre 2001, n. 383, per le successioni aperte a partire dal 25 ottobre 2001, gli eredi ed i legatari che abbiano presentato la dichiarazione di successione contenente beni immobili, non sono obbligati a presentare la dichiarazione ai fini dell’ICI. Infatti, gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate che hanno ricevuto la dichiarazione di successione ne trasmettono una copia a ciascun comune nel cui territorio sono ubicati gli immobili.

[modifica] Abolizione della presentazione della dichiarazione

Il comma 53 dell'articolo 37 del Decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 ha eliminato l'obbligo per i contribuenti di presentare la dichiarazione, a decorrere dall'anno 2007. Tuttavia manca ancora la pubblicazione di un decreto del direttore dell'Agenzia del Territorio che certifichi l'operatività dei collegamenti telematici tra Catasto e Comuni, e fino ad allora l'obbligo di dichiarazione rimane inalterato.

L'art. 1, comma 175 della L. 296/2006 ha abrogato l'obbligo di presentazione della comunicazione abrogando la lettera l) del comma 1 e i commi 2 e 3 dell’articolo 59 del decreto legislativo 15 dicembre 1997,

[modifica] A chi chiedere aiuto

Vista in questi termini la gestione dell'ICI potrebbe apparire una questione estremamente complicata, ed in effetti spesso lo è. Rivolgersi all'Ufficio tributi del proprio Comune può risolvere eventuali dubbi. L'ANCI pubblica sul suo sito internet aliquote e detrazioni di tutti i Comuni italiani, ma questi dati possono risultare pubblicati in ritardo e non completi: possono essere comunque una soluzione per le tipologie più semplici di utilizzo del fabbricato.

L'alternativa è affidarsi ad un commercialista o ad un CAAF (Centro di assistenza fiscale), ma entrambi, in modo diverso, in questo caso chiederanno un corrispettivo per il servizio reso.