Wohnungseigentum

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Wohnungseigentum (zu unterscheiden von Wohneigentum) ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung.

[Bearbeiten] Begrifflichkeit

Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung, einer Eigentumswohnung. Diese stellt ein Teileigentum an einem Grundstück in der Form einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) oder in einem Reihenhaus), von dem mehrere auf einem gemeinsamen Grundstück stehen, dar. Immer teilen sich also mehrere Eigentümer an einem Grundstück dessen Eigentum, wobei jede Wohnung eigentumsrechtlich einem anderen Eigentümer zugeordnet ist (oder zumindest sein kann). Auch Doppelhaushälften, DHH's, können in sog. Wohnungseigentum aufgeteilt werden, das heißt, jedes DHH-Grundstück wird als "Wohnung" betrachtet. Dies geschieht insbesondere in denjenigen Fällen, in denen die kommunal erforderliche Grundstücksgröße je Haus(-hälfte) nicht erreicht ist.

[Bearbeiten] Geschichte

Vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gab es in den Vorgängerrechten einzelner Länder so genanntes Stockwerkseigentum. Diese Eigentumsform hatte auch den Spottnamen Händelhaus, weil Streit zwischen den Eigentümern häufig gewesen sein soll. Auch gab es Rechte, die das Grundeigentum und das Eigentum an darauf stehenden Gebäuden unterschieden.

Das BGB allerdings wies eigentumsrechtlich alle auf einem Grundstück errichteten Gebäude dem Eigentümer dieses Grundstücks zu.

Diese Regelung erwies sich als zu unflexibel. Nach dem Zweiten Weltkrieg zwang der Wohnraumbedarf dazu, Formen zu finden, wie Wohnraumsuchende an dessen Finanzierung beteiligt, zugleich aber auch einen realen Gegenwert erhalten konnten. Diese Möglichkeit wurde mit dem Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) vom 15. März 1951 geschaffen.

[Bearbeiten] Rechtliche Konstruktion

Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen geteilt wird und jeder (künftige) Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, eigenständig geführt wird und rechtlich unabhängig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück existiert. Eine Eigentumswohnung kann unabhängig von den anderen veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.

Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus

einem Eigentumsanteil in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000, an einem Grundstück, Miteigentumsanteil (MEA) genannt; und
dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung.

Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil auch mit einem

Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück, oder
Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen, z. B. Kellerräumen, Garagen oder Gewerberäumen, verbunden sein.

Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen, ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

[Bearbeiten] Teilungserklärung

Die Teilungserklärung, die notariell zu beglaubigen ist, enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem jedes Wohneigentum durch farbliche Markierung und entsprechende Beschriftung bezeichnet ist. Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich auch durch nachträgliche Ausbauten, z. B. im Dachgeschoss, ergeben. Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen.

Die Teilungserklärung regelt auch das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungs- oder Teileigentümer untereinander. Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung haben Vereinbarungscharakter. Das bedeutet, dass sie nur durch eine Vereinbarung, in der Regel durch einen einstimmigen Beschluss, verändert werden können.

[Bearbeiten] Eigentumsformen

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon Zuständigkeit und Kostentragungspflicht für die Instandhaltung abhängt.

[Bearbeiten] Sondereigentum

Das Sondereigentum ist das Recht eines Miteigentümers, Teile des Gebäudes ausschließlich für sich nutzen zu dürfen.

[Bearbeiten] Teileigentum

Teileigentum kann an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen begründet werden, z. B. an Kellerräumen, Garagen oder Gewerberäumen.

[Bearbeiten] Gemeinschaftseigentum

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle, die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. stehen in Gemeinschaftseigentum.

[Bearbeiten] Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter bestellen kann. Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden.

[Bearbeiten] Literatur

Paul Kaller: Eigentumswohnung. dtv, 2. Auflage, München 2004 ISBN 3-423-58059-3; 3. Aufl, erscheint im Herbst 2007.
Pick/Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz, 17. Auflage, ISBN 3-406-37700-9, München 2006
Alexander C. Blankenstein: WEG Reform 2007., WRS Verlag, 2007, ISBN 978-3-448-07120-7