Marktwert (Immobilie)

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Der Marktwert (Immobilie) bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Mit Erneuerung des BauGB 2004 insbesondere zu § 194 BauGB wurde klargestellt, dass der Begriff Verkehrswert synonym zu gebrauchen ist.

Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Ermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen. Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie persönliche Umstände entstehen, werden bei der Durchschnittsbildung nicht berücksichtigt.

[Bearbeiten] Definition

Für Grundstücks-, Gebäude- und Immobilienbewertungen werden folgende Definitionen verwendet, die sich in ihrer Aussage inhaltlich nicht unterscheiden.

Deutschland: „Der Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ ^[1]

Der Marktwert wird nach den Richtlinien für die Ermittlung der Marktwerte (Verkehrswerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006) berechnet.

Europäische Union: „Unter Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, daß das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, daß die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und daß eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.“

TEGoVA (europäischer Zusammenschluss der Verbände der Immobilienbewerter): „Der Marktwert soll den Preis bezeichnen, zu welchem Grundstücke und Gebäude gemäß einem privaten Vertrag von einem verkaufsbereiten Veräußerer an einen unabhängigen Käufer am Tage der Bewertung verkauft werden können, wobei die Annahme zugrunde gelegt wird, daß die Immobilie öffentlich auf dem Markt angeboten wird, daß die Marktbedingungen eine ordnungsgemäße Veräußerung ermöglichen und daß für die Aushandlung des Verkaufs ein im Hinblick auf die Art der Immobilie normaler Zeitraum zur Verfügung steht.“ ^[2]

Unter „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Im deutschsprachigen Raum hat sich im Bereich der Immobilie anstelle der gesetzlichen Definition „Marktwert“ der ebenfalls zulässige Begriff „Verkehrswert“ im Sprachgebrauch durchgesetzt. Bei den Sachverständigen und in den Sachverständigenausschüssen wird daher ausnahmslos vom Verkehrswert gesprochen, entsprechend werden Gutachten zur Immobilienbewertung als „Verkehrswertgutachten“ bezeichnet.

Der Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat. Der Sachverständige wird dabei bei der Wertermittlung - unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren - eine Bewertung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

In den meisten Fällen, erfolgt sodann die Bewertung nach dem Sachwertverfahren - z.B. für Einfamilielhäiser bzw. nach dem Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Bei gleichartigen Immobilien wie bzw. Eigentumswohnungen in gleicher Lage, kommt auch das Vergleichswertverfahren zu Anwendung. In weniger häufigen Fällen, z.B. bei der Bewertung von baureifen Grundstücken, ist es üblich das Residualwertverfahren anzuwenden.