Spéculation immobilière

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La spéculation immobilière se fait sur les anticipations d'évolution des prix du marché immobilier, lequel est segmenté en multiples sous-marchés où chacun a ses caractéristiques d'offre et demande.

Sommaire

1 Introduction
- 1.1 Les causes de déséquilibre du marché sont diverses
- 1.2 Actions pour tenter de prévenir les excès
2 Les zones où les déséquilibres immobiliers posent le plus de problème en France
3 Exemples historiques : Paris
4 Voir aussi
- 4.1 Articles connexes
- 4.2 Références extérieures
5 Notes et références

[modifier] Introduction

L'inflation et les anticipations d'inflation y jouent un rôle important, ainsi que les taux d'intérêt actuels et anticipés. La rareté des logements accompagnée d'un boom immobilier peut aussi entraîner un mouvement spéculatif. Il y a aussi la spéculation qui se fait dans des cas spécifiques, entre autres: un changement de zônage en vue; une propriété à rénover; une vente en justice; un divorce; une usine qui vient s'établir dans les environs.

Comme exemple des disparités entre les divers marchés, à proximité d'une agglomération et de ses réseaux le prix d'un terrain dépend fortement de son zonage. Entre une affectation agricole ou naturelle et celle urbanisable (et d'autant plus que la densité est élevée) la différence de prix est souvent de dix fois ou plus.

Par ailleurs certains de ces sous-marchés sont en situation de déséquilibre conjoncturel ou structurel, ce qui peut attirer la spéculation.

[modifier] Les causes de déséquilibre du marché sont diverses

Causes structurelles

Concentration des populations sur certaines zones attractives professionnellement, climatiquement, culturellement, etc.
Exode rural (dans les pays en voie de développement).

Causes conjoncturelles

Les bulles et krachs immobiliers sont inversement corrélés aux taux d'intérêt. Des taux très bas abaissent les mensualités et poussent à s'endetter et acheter à prix fort.
Investissement immobiliers passés mal dirigés, nombre important de bureaux vides.
Modification imprévue des conditions d l'emploi (baisse à Montpellier avec la fermeture d'usines IBM en 1992, hausse à Toulouse avec la mise en chantier de l'Airbus A380 en 2000).

Causes réglementaires

Mauvais état du parc immobilier à cause de la fiscalité et de l'absence de protection des petits propriétaires.
Politiques restrictives de permis de construire ; mais quand bien même celui-ci serait accordé de façon très libre, on ne peut pas bâtir sur les rues, et il faut bien en ménager.
Mauvaise gestion du patrimoine foncier et immobilier de l'état et non libération du parc foncier et immobilier devenu moins utile.

Causes budgétaires

Carence de logements subventionnés (sociaux) pour favoriser la mixité urbaine ; organiser la promiscuité empêcherait le prix des zones non sensibles de s'envoler, puisqu'il n'en resterait plus une seule.
Politique de renouvellement urbain peu actives.
Destruction de logement insalubres sans constructions de logements neufs.

Causes sociologiques

La fin des repères traditionnels (famille, état providence) qui rendent les individus réceptifs au stress.
Les mythes précédents (le golden-boy des années 1980, la nouvelle économie des années 1990) ont fait long feu et doivent laisser place à un nouveau mythe, celui du riche propriétaire terrien.
Les rumeurs de pénuries de logement, entretenues par des mythes secondaires:
- Le mythe d'achats massifs d'étrangers.
- Le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001.
- Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants.
- Le mythe du marché local déconnecté des fondamentaux du marché.
- Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier alors que la France bénéficie du meilleur parc d'Europe.

[modifier] Actions pour tenter de prévenir les excès

La spéculation n'est pas en soi dommageable si elle aide à orienter les capitaux vers les lieux où existent des besoins immobiliers. Toutefois, certaines causes d'excès (absence d'anticipation des besoins et des pénuries) sont à éviter.

Seule une action, au moins au niveau régional, et plus élargie peut anticiper quels seront les zones à urbaniser en priorité, par exemple les 5 villes nouvelles de la région parisienne des années 1960 autour d'un pôle comme une gare idéalement LGV.

D'autre part si l'on fait payer lors d'un changement de zonage l'éventuelle dégradation écologique le problème serait presque inversé, mais cette solution est complexe à mettre en place, suppose des critères objectifs (donc non idéologiques) d'évaluation et peut entraver la liberté de circulation.

La construction de logements sociaux, afin de répondre aux besoins non comblés, la limiterait en réduisant la pression de la demande sur les logements non sociaux.

Imposer des plafonds locatifs maximums, ces critères étant libres en France, engendrerait une forte modification de la législation. Cette méthode utilisée à plusieurs reprises par le passé a aboutit à créer des effets pervers (réticences des épargnants à investir dans le locatif privé).

Concrétiser les politiques de renouvellement urbain.

Annuler les limitations de hauteur des bâtiments dans certaines zones, ce qui permetterait de construire des bâtiments plus hauts donc de construire plus de m² habitables, mais d'autres problèmes se poseraient, précisement ceux contre lesquels ces législations ont été mises en place.

Pour les immeubles bâtis l'obligation de respecter des normes de qualité et la transparence dans toutes les conditions pour éviter au maximum l'escroquerie aux dépens de l'acheteur final pour des facteurs qu'il ne perçoit pas encore mais vont péjorer sa jouissance.

Réquisitionner les logements vides, ce que seul le préfet peut décréter (en France).

[modifier] Les zones où les déséquilibres immobiliers posent le plus de problème en France

[modifier] Exemples historiques : Paris

Place des Vosges

À l'époque moderne, la spéculation a été le moteur de l’embellissement urbain. De ce fait, les aménagements urbains, lotissements ne coûtaient rien à l'État, étant financés par les spéculateurs. La ville de Paris en est un exemple parmi d'autres :

La place des Vosges, construite sur le terrain des jardins de l'ancien hôtel des Tournelles qui appartenait à la couronne, C'est à Maximilien de Béthune, duc de Sully, le ministre d'Henri IV, que fut confiée la tâche de la lotir, de la faire construire et de la revendre.
La place Vendôme, construite sur le terrain de l'hôtel Vendôme par Jules Hardouin-Mansart et Germain Boffrand et financée par un groupement de six spéculateurs (le fermier général Alexandre Lhuilier, le trésorier de l'extraordinaire des guerres Jean de Sauvion, le receveur général des finances Moïse Fontanieu, Nicolas Herlaud, l'architecte Pierre Bullet et l'avocat Mathurin Besnier). Une fois les façades édifiées, les terrains furent revendus à des particuliers pour qu'ils construisent le reste des bâtiments.^[1]
Le lotissement autour du théâtre de l'Odéon sur le terrain du jardin de l'hôtel du Prince de Condé par les architectes Peyre et De Wailly.

Après la Révolution de 1789, le même phénomène s'est poursuivi, l'État français s'est mis à coordonner la spéculation, avec le plan des artistes, réalisé en 1795, qui recense les rues autorisées à la spéculation, le projet étant vendu avec le terrain. Il a commencé à spéculer, et a mis en place dès 1810 l'expropriation pour cause d'utilité publique, qui lui permet d'acheter les terrains :

La rue de Rivoli, projetée sous le Premier Empire par les architectes Percier et Fontaine.
Sous le Second Empire, les transformations de Paris sont réalisées comme suit : l'État engage des frais lors de l'expropriation, effectue un lotissement, et revend avec plus-value les parcelles à bâtir.

Plus récemment, les prix ont baissé de 40% sur Paris entre 1991 et 1998 en euros constants^[2], avant de reprendre une ascension très forte (plus de 100% entre 1998 et 2007).