Grundschuld
aus Wikipedia, der freien Enzyklopädie
Die Grundschuld ist nach deutschem Sachenrecht das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem Erbbaurecht die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern.
Inhaltsverzeichnis |
[Bearbeiten] Allgemeines
Die Grundschuld wird als dingliches Recht in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden nicht akzessorisch, sondern abstrakt d. h. sie sind nicht an den Bestand einer bestimmten Forderung (beispielsweise ein bestimmtes Darlehen) gebunden und können für sich allein übertragen werden. Daher können Grundschulden nicht nur für einzelne Forderungen, sondern auch für mehrere, ebenso zukünftige Verbindlichkeiten als Sicherung dienen. Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag werden die Grundschuldzinsen (dingliche Zinsen) und die Nebenleistungen eingetragen. Die Grundschuldzinsen sichern höhere Forderungen mit ab, die z.B. durch die Zahlungsunfähigkeit des Kunden entstehen und den Grundschuldnominalbetrag übersteigen.
Ferner ist üblich, dass der jeweilige Eigentümer sich gemäß § 800 ZPO der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft. Somit ist die Zwangsvollstreckung in das Grundstück möglich, ohne dass vorher ein Urteil nötig ist. Dies gilt auch bei einer Übertragung des Grundstückes.
Daneben erfolgt im Bankgeschäft üblicherweise auch eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in Höhe des Grundschuldbetrages und der Nebenleistungen in das gesamte Vermögen (persönliche Vollstreckung). Aus dieser notariellen Urkunde kann die Zwangsvollstreckung gemäß § 794 Absatz 1 Ziffer 5 ZPO erfolgen, ohne dass hierzu ein Urteil erforderlich ist, allerdings ausschließlich gegen die namentlich benannte Person, die sich der Vollstreckung unterworfen hat. Die persönliche Vollstreckungsunterwerfung ist aber ein von der eigentlichen Grundschuldbestellung losgelöster Vorgang mit einem gesonderten abstrakten Schuldanerkenntnis und einem gesonderten Vollstreckungstitel. Bei einem Übergang der Grundschuld erstreckt sich diese persönliche Vollstreckungsunterwerfung nicht automatisch auf den neuen Gläubiger, ebenso bei einem Wechsel in der Eigentümerstellung an dem Grundstück nicht automatisch auf den neuen Eigentümer.
Trotz der rechtlichen Unabhängigkeit der Grundschuld als dinglichem Recht von einem Darlehen als persönlichen Anspruch werden in der Praxis die meisten Grundschulden zur Besicherung von Darlehen und Krediten eingesetzt. Grundschuld und Darlehen sind dann durch die Sicherungsabrede (Zweckerklärung für Grundschulden) verbunden. Nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Darlehen entsteht aus der Sicherungsabrede ein Rückgewähranspruch. Dieser Anspruch ist das Recht auf Rückabtretung der Grundschuld, das Recht auf Verzicht durch den Gläubiger sowie das Recht auf Löschungsbewilligung. In der Praxis wird dieser Anspruch von den Kreditinstituten meistens auf den Anspruch auf Löschungsbewilligung beschränkt.
Man unterscheidet zwischen der
- Buchgrundschuld, die nur in das Grundbuch eingetragen wird, und der
- Briefgrundschuld, für die darüber hinaus vom Grundbuchamt(auf einem Formular der Bundesdruckerei) ein Grundschuldbrief ausgestellt wird.
Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier; er verkörpert im Rechtsverkehr die Grundschuld. Während beispielsweise für die Übertragung der Grundschuld auf einen anderen Gläubiger bei der Buchgrundschuld im Regelfall die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist, reicht bei einer Briefgrundschuld ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes aus. Die Briefgrundschuld lässt also aus dem Grundbuch nicht immer erkennen, wer der Gläubiger ist; die Gläubigerstellung kann sich außerhalb des Grundbuchs geändert haben.
[Bearbeiten] Besondere Formen der Grundschuld
[Bearbeiten] Gesamtgrundschuld
Von einer Gesamtgrundschuld spricht man, wenn dieselbe Grundschuld auf mehreren Grundstücken lastet. Die Grundstücke müssen nicht demselben Eigentümer gehören. Die Grundschuld wird in Abt. III des Grundbuchs bei jedem Einzelgrundstück mit einem Gesamthaftvermerk eingetragen.
Analog zur Gesamtschuld haftet jedes belastete Grundstück für den gesamten Grundschuldbetrag. Der Gläubiger kann sich aussuchen, aus welchem der Grundstücke er seine Befriedigung verlangt, er kann aber auch alle belasteten Grundstücke gleichzeitig in Anspruch nehmen. Wird nur ein Grundstück in Anspruch genommen und aus diesem Grundstück auf die Grundschuld gezahlt, erlischt in dem entsprechenden Umfang die Grundschuld auf den anderen Grundstücken. Zahlt der eine Grundstückseigentümer auf die Grundschuld (hierzu zählt auch die Erlösverteilung in der Zwangsversteigerung) und hat er einen Ersatzanspruch gegen die Eigentümer der anderen belasteten Grundstücke, dann erwirbt er in Höhe seines Ersatzanspruchs die Grundschulden auf den anderen Grundstücken.
Eine Gesamtgrundschuld ist wirtschaftlich zweckmäßig, wenn die Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden, beispielsweise wenn mehrere Grundstück in ihrer Gesamtheit einen landwirtschaftlichen Betrieb bilden. Der Gläubiger kann gleichzeitig die Zwangsversteigerung aller Grundstücke aus derselben Grundschuld beantragen und durch Verfahrensverbindung im Versteigerungsverfahren (Gesamtausgebot) erreichen, dass ein Erwerber alle belasteten Grundstücke gleichzeitig erwirbt, also in den Genuss der wirtschaftlichen Einheit kommt. Der Gläubiger erhofft sich hierdurch einen höheren Erlös als bei der Zerschlagung der wirtschaftlichen Einheit.
Eine Gesamtgrundschuld entsteht auch bei der Umwandlung eines belasteten bebauten Grundstücks in Wohnungseigentum oder Teileigentum. In diesem Fall wird das ursprüngliche Grundbuchblatt geschlossen und die ursprüngliche Grundschuld wird, ohne dass sie in irgendeiner Weise verteilt wird, in jeweils voller Höhe zur Gesamthaft auf allen neuen Wohnungs– bzw. Teileigentumsgrundbuchblättern eingetragen.
[Bearbeiten] Eigentümergrundschuld
Eine Eigentümergrundschuld ist nach deutschem Sachenrecht eine Grundschuld, die auf den Namen des Grundstückeigentümers in das Grundbuch eingetragen ist. Dies ist möglich, da einer Grundschuld nicht zwangsläufig eine persönliche Forderung gegenüber stehen muss (Merksatz: "Eine Grundschuld ist eine Schuld ohne Schuldgrund"), wie das etwa bei der Hypothek der Fall ist.
Ziel der Eintragung einer Eigentümergrundschuld kann es zum Beispiel sein, sich eine höhere Rangstelle für eine spätere Kreditaufnahme zu sichern. Insbesondere bei einer Eigentümer-Briefgrundschuld steht ein schnelles Sicherungsmittel zur Verfügung. Aber auch durch Schenkung oder Erbschaft von dem ursprünglichen Kreditgeber kann eine Eigentümergrundschuld entstehen.
Eine Eigentümergrundschuld entsteht auch Kraft Gesetzes, wenn bei einer Hypothek die gesicherte Forderung ganz oder teilweise erloschen ist, beispielsweise durch Kredittilgung (§ 1164, 1177 BGB). Die "freien Teile" der Hypothek wandeln sich dann automatisch in eine Eigentümergrundschuld um. Dies ist aus dem Grundbuch in der Regel nicht ersichtlich.
Bestehen außer einer Eigentümergrundschuld noch gleichrangige oder nachrangige Grundpfandrechte Dritter am Grundstück, so können die Inhaber dieser Grundpfandrechte den gesetzlichen Löschungsanspruch aus § 1179a BGB gegen den Eigentümer geltend machen. Der Eigentümer hat dann seine Eigentümergrundschuld zu löschen. Sinn und Zweck dieses seit 1977 eingeführten Löschungsanspruches ist es, ein Aufrücken gleichrangiger oder nachrangiger Grundpfandrechte zu ermöglichen. Dieser Löschungsanspruch kann vertraglich ausgeschlossen werden; dieses bedarf aber der Eintragung ins Grundbuch.
[Bearbeiten] Rentenschuld
Die Rentenschuld ist eine besondere Form der Grundschuld §§ 1199 BGB ff.
[Bearbeiten] Sicherungsgrundschuld
Die Sicherungsgrundschuld ist eine besondere Form der Grundschuld.
[Bearbeiten] Globalgrundschuld
Siehe Globalgrundschuld.
[Bearbeiten] Grundschuldbestellung
Siehe Grundschuldbestellung
[Bearbeiten] Siehe auch
Ein vergleichbares Rechtsinstitut ist in der Schweiz der Schuldbrief nach Art. 842 ff. ZGB (Zivilgesetzbuch).
[Bearbeiten] Literatur
- Clemens Clemente: Recht der Sicherungsgrundschuld. RWS Verlag Kommunikationsforum, Köln 1999, ISBN 3-8145-8129-6
- Wolfgang Rauch: Grundschuld und Hypothek. C. H. Beck, München 1998, ISBN 3-4064-4428-8
- Heinz Gaberdiel: Kreditsicherung durch Grundschulden. Deutscher Sparkassenverlag, Stuttgart 2004, ISBN 3-09-301440-9
[Bearbeiten] Weblinks
 |
Bitte beachten Sie den Hinweis zu Rechtsthemen! |
