Grundsteuer (Deutschland)

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Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken (Substanzsteuer). Die Grundsteuer wird von den Gemeinden und Städten erhoben; sie gehört also zu den Gemeindesteuern. Geregelt ist die Grundsteuer in Art. 106 VI GG und im Grundsteuergesetz (GrStG).

[Bearbeiten] Erhebung

Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A und Grundsteuer B. Die Grundsteuer "A" (agrarisch) wird auf Grundstücke der Landwirtschaft und die Grundsteuer "B" (baulich) für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben. Berechnungsgrundlage der Grundsteuer ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. In den neuen Bundesländern sind für land- und forstwirtschaftliches Vermögen sog. Ersatzwirtschaftswerte Berechnungsgrundlage; für bestimmte Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser erheben die Gemeinden selbst ohne Mitwirkung der Steuerverwaltung auf der Grundlage einer Ersatzbemessungsgrundlage die Grundsteuer. Die Grundsteuermesszahl dient zur Berechnung des Grundsteuermessbetrages und richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart.

Sie beträgt nach § 13 - § 18 GrStG für die alten Bundesländer

6,0 ‰ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
2,6 ‰ für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro (75.000 DM) des Einheitswerts,
3,5 ‰ für Einfamilienhäuser für den Rest des Einheitswerts,
3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser und
3,5 ‰ für alle restlichen Grundstücke.

Für die neuen Bundesländer - ausgenommen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft - gelten die höheren Steuermesszahlen auf der Grundlage der alten Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum 1. Januar 1935 fort.

Der Einheitswert wird mit der Grundsteuermesszahl und mit dem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Die Festlegung des Hebesatzes erfolgt durch den Beschluss des Gemeinderates. Die Gemeinde ist bei der Festsetzung der Höhe des Hebesatzes relativ frei. Die Höhe der Grundsteuer kann aber, wenn auch meist in einem bescheidenen Rahmen, Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung (durch Zuzug bzw. Wegzug) haben.

Für Verwunderung bei Verkäufern von Grundstücken sorgt immer wieder die gesetzliche Regelung der Jahressteuer. Wenn, z.B. jemand sein Grundstück zum 15. Januar verkauft, ändert das zuständige Finanzamt den Einheitswertbescheid mit Wirkung zum folgenden 1. Januar. Die steuererhebende Gemeinde darf davon nicht abweichen und wird somit die Grundsteuer für das laufende Jahr vom Alteigentümer fordern und sich erst ab dem folgenden Jahr an den neuen Eigentümer wenden. Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage gibt es aber einige Kommunen, die aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung die Steuerpflicht z.B. auf den der Grundstücksübergabe folgenden Monatsersten umschreiben.

[Bearbeiten] Aufkommen

Die Grundsteuer ist für die Kommunen nicht so bedeutsam wie die Gewerbesteuer, da das Aufkommen normalerweise deutlich niedriger ist. Für die Finanzplanung ist sie allerdings von Bedeutung, da die Grundsteuer eine verlässliche Größe ist. Die Einheitswerte der Grundstücke sind wenig veränderlich bzw. entwickeln sich durch weitere Bebauung eher nach oben; ähnliches gilt für die neuen Bundesländer, soweit abweichende Berechnungsgrößen zur Anwendung kommen. Zudem gibt es durch dingliche Haftung und persönliche Haftung praktisch keine Steuerausfälle zu beklagen.

Die Grundsteuer ist ebenso wie die Gewerbesteuer eine Realsteuer. Da die Einheitswerte seit 1997 von den Finanzämtern nur noch für Zwecke der Grundsteuer erhoben werden (für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten seither andere Werte, sog. Bedarfswerte; ferner ist die Erhebungsmöglichkeit der Vermögensteuer ab dem gleichen Zeitpunkt entfallen), fordern Fachkreise, aber auch die Finanzministerkonferenz eine grundlegende Reform der Grundsteuer. Nicht unumstrittenes Hauptziel dieser Reformanstrengungen ist es, die Grundsteuererhebung in Gänze der kommunalen Kompetenz zu überantworten und im Bereich der Land- und Forstwirtschaft das in den neuen Bundesländern außerordentlich bewährte Prinzip der Nutzungseinheitsbesteuerung bundesweit einzuführen. Erwartet wird bei Aufkommensneutralität eine außerordentliche Rechts- und Verwaltungsvereinfachung. Diese von Länderseite ausgehenden Bemühungen scheiterten bislang aber an mangelndem politischen Interesse des Bundes, aber auch an fehlender Einigkeit der Länder. Die seit Mitte 2005 beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfassungsbeschwerde gegen die Erhebung von Grundsteuer auf selbstgenutztes Grundeigentum wurde mit Beschluss vom 21. Juni 2006 nicht zur Entscheidung angenommen.

[Bearbeiten] Miete

Der Eigentümer einer Immobilie darf die Grundsteuer vollständig als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Miete umlegen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung getroffen wurde.

[Bearbeiten] Beispiel

Die Gemeinde Zweibrücken hat zum Beispiel für die Grundsteuer A einen Hebesatz von 280 %, für die Grundsteuer B einen Hebesatz von 370 % festgesetzt.

Für eine Eigentumswohnung wird dann die Grundsteuer (B) wie folgt berechnet:

Einheitswert der Eigentumswohnung = 50.000 EUR
Grundsteuermessbetrag (3,5 Promille von 50.000 EUR) = 175 EUR
Hebesatz = 370 % 
Jahresgrundsteuer (Berechnung: 175 EUR x 370 %) = 647,50 EUR
Vierteljährliche Rate: 161,88

[Bearbeiten] Erlass der Grundsteuer

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grundsteuer auf Antrag erlassen werden. Näheres regeln §§ 32 - 34 GrStG. Diese Regelung ist besonders interessant für Besitzer von Objekten, die dem Denkmalschutz unterliegen. Wenn hier die Kosten höher sind als die Erträge, besteht ein Rechtsanspruch auf einen Erlass.

Wegen unterschiedlicher Auffassungen über die Zuordnung von Kosten und Erträgen, aber auch aus Unkenntnis, kommt es häufig zu Prozessen vor den Verwaltungsgerichten. Weitere (kostenlose) Informationen zu dieser Thematik erteilen Vereine und Institutionen, die sich mit dem Denkmalschutz befassen, wie z.B. die Interessengemeinschaft Bauernhaus e.V. (IGB).

Anträge müssen immer bis zum 31.03. für das Vorjahr gestellt werden. Ein dauerhafter Erlass ist möglich.